Giordano Marchetti ospite dell'Associazione Italiana dei Giuristi di Diritto Immobiliare

Ieri a Milano si è tenuto un convegno dal titolo "Le nuove norme in materia di Consumo di Suolo" nel quale l'associazione dei giuristi si è proposta di fare il punto sull’impatto del DdL “Salva Suolo” sui modelli di sviluppo urbano, pianificazione urbanistica e sostituzione edilizia. Invitato come relatore c'era il vicesindaco di Cernusco sul Naviglio Giordano Marchetti.

Da sottolineare come sia stato scelto tra i relatori, unico rappresentante delle amministrazioni locali, Giordano Marchetti, da 5 anni assessore al Territorio di un comune che, tra il 2008 e il 2010, molto prima del DdL varato dal Consiglio dei ministri nel settembre 2012, ha elaborato e approvato un Piano di Governo del Territorio fondato sull'idea di territorio come "bene comune", che recepisce quindi ampiamente le sollecitazioni che derivano dal nuovo DdL.

Ecco il testo dell'intervento:

Comincerei il mio intervento con un “Cernusco sul Naviglio in pillole”: 31200 abitanti su un territorio di 13.36 kmq attraversato da est a ovest dal naviglio della Martesana, 2.320.000 mq cioè il 17% dell’intero territorio, di aree comunali destinate a parchi, giardini e attrezzature pubbliche, reddito medio procapite intorno ai 30000 €/annui che lo pongono all’ottavo posto per ricchezza sui 134 comuni della Provincia di Milano. 

Pochi dati da cui è possibile intuire la realtà di una cittadina dell’hinterland milanese caratterizzata per una elevata qualità della vita. Ma forse la riconosciuta qualità urbana e ambientale di Cernusco si traduce più nei 76 mq di verde pubblico procapite, nei 40 km di piste ciclabili e 3 stazioni di bike sharing, nelle 2 stazioni della metropolitana, in un centro storico pedonalizzato con una varietà e quantità di esercizi di prossimità tale da renderlo un centro commerciale all’aperto, in scuole di ogni ordine e grado dagli asili nido agli istituti superiori ben distribuiti sul territorio, in 2 centri sportivi, nelle 48 società sportive e 67 associazioni di cui 39 in ambito sociale e 27 in ambito culturale, nelle 1700 piccole e medie imprese affiancate a importanti multinazionali capaci occupare circa 12000 addetti, nel 67% dei rifiuti prodotti derivanti da una raccolta differenziata fatta porta a porta. Insomma tutto questo per dire che Cernusco è, e continua ad essere, uno dei centri preferiti dell’area milanese per vivere e produrre. 

Ma tutto ciò non riguarda solamente l’oggi. Cernusco s/N per anni ha rappresentato una positiva anomalia nell’hinterland milanese, con uno sviluppo urbanistico graduale e una attenzione alla qualità della vita dei suoi cittadini. Questo processo di sviluppo armonico si era però venuto progressivamente a modificare, così come le condizioni dell’abitare, nel decennio che sta a cavallo tra la metà degli anni 90 e la prima metà degli anni 2000. Il consumo di territorio sfrenato, incontrollato, avvenuto in quegli anni attraverso varianti urbanistiche, Piani Integrati di Intervento e un nuovo PRG approvato nel 2002 aveva determinato una sensibile modifica del trend di crescita della città. 

Da qui la consapevolezza che se non si fosse posto una correzione a questa tendenza, Cernusco avrebbe perso quella sua peculiarità di città attrattiva perché con il continuo consumo di suolo si sarebbe andati incontro al concreto rischio: 

1. di determinare nel tempo la saldatura con i comuni dell’intorno ed arrivare a quella conurbazione indistinta con le varie realtà dell’hinterland metropolitano; 
2. di modificare la sua composizione sociale dovuta al cambiamento delle condizioni dell’abitare con la progressiva esclusione di persone e famiglie a basso reddito o con patrimoni insufficienti a sopportare forme di indebitamento finalizzate all’acquisto dell’abitazione in un mercato in cui si era verificato una impennata spropositata dei valori degli immobili come mai si era verificato prima. La diretta conseguenza di ciò è stata l’inevitabile migrazione verso altri comuni, soprattutto dei giovani, andando ad indebolire quei legami familiari e sociali che erano stati per anni il collante della comunità di Cernusco. 

Il PGT è stato pertanto lo strumento tecnico grazie al quale l’Amministrazione Comunale ha avuto l’opportunità di avviare un deciso processo di innovazione nella politica di pianificazione urbanistica caratterizzato da forti elementi di discontinuità rispetto alle precedenti politiche urbanistiche. 

La costruzione del PGT ha richiesto un lungo lavoro, durato oltre due anni, ed in questo percorso si sono succedute, integrandosi, indagini, analisi, attività di ascolto e dialogo strutturate (focus group, assemblee pubbliche, incontri con le forze politiche prima, durante e al termine del lavoro, riunioni con i portatori di interessi sia economici che sociali,) e poi, cammin facendo, la predisposizione di importanti operazioni di salvaguardia e l’attuazione, anticipandone i tempi, di alcune scelte strategiche contenute nel PGT, nella consapevolezza che il periodo di progettazione del PGT non sarebbe stato breve e la città, per tutta una serie di motivi, non poteva permettersi di fermarsi e non si è fermata. 

Ne voglio citare solo alcune di queste scelte, che reputo però significative: 

• La bocciatura di due grossi PII (per complessivi 135000 mc) già adottati dalla Amministrazione che ci aveva preceduto; 
• Il riorientamento di un massiccio piano di lottizzazione industriale (50000 mq di slp) già approvato, consentendo di ricostituire un grande corridoio ambientale e mantenere la separazione di Cernusco con l’edificato industriale del comune confinante di Bussero; 
• Le modifiche di convenzioni in essere su Piani attuativi e PII, ridefinendo con gli operatori l’esecuzione delle opere pubbliche ad esse collegate (si va dalla cancellazione e/o modifiche delle opere previste, alla realizzazione di altre, al recupero di risorse economiche) ; 
• L’istituzione del Parco Locale d’Interesse Sovracomunale delle Cave; 
• Le modifiche al regolamento edilizio comunale relativo agli interventi di recupero, ai fini abitativi, dei sottotetti esistenti, definendo come e cosa era possibile recuperare e ponendo fine, una volta per tutte, a modalità di recupero (finti tetti) dagli esiti, in alcuni casi, a dir poco scandalosi 
• Le modifiche al regolamento edilizio comunale con l’inserimento di linee guida finalizzate alla progettazione e realizzazione di edifici energeticamente sostenibili come minimo in classe energetica B e con la possibilità dei recuperi volumetrici solamente se in classe energetica A; 
• L’avvio della realizzazione di alloggi pubblici da destinare all’affittanza. 
• L’avvio della realizzazione di un nuovo centro natatorio 

Ma il processo di costruzione del PGT non ha subito, positivamente, solo l’intreccio e l’influenza di questi interventi. 

Il nostro PGT ha dovuto subire il condizionamento, ingombrante, di un Piano Regolatore Generale che era di fresca data, 2002, dunque per nulla archiviato, improntato su una visione molto sbilanciata verso gli sviluppi privati, fortemente sovradimensionato, gestito nel breve tempo con una serie di varianti, come i PII e i Piani di Zona, che ne hanno ulteriormente incrementato le capacità edificatorie e che è servito ad alimentare in modo considerevole le entrate legate agli oneri di urbanizzazione creando così una errata percezione della possibilità di sviluppo ed alimentando la necessità di servizi in un ciclo non più controllabile. 

Un Piano Regolatore che ha contribuito in maniera significativa, pur nei pochi anni della sua concreta applicazione, alla modificazione di numerose parti della città trasformando tante aree agricole in edificabili con eccessive ed ingiustificate valorizzazioni delle stesse e permettendo la costruzione di edifici fuori contesto per linguaggio e dimensioni. 

Un Piano Regolatore che stava ancora nel mercato, dove l’onda lunga delle concessioni e delle nuove edificazioni non solo non era passata, ma continuava, e in parte ancora oggi continua ad esserlo, ad avere effetti sulla città e come tutto ciò diventa spesso difficile da spiegare ai cittadini perché viene percepito dagli stessi come una colpevole scelta di continuità con il passato. 

Tutto ciò per dire che, molto realisticamente, nella progettazione del PGT abbiamo dovuto tener conto e confrontarci con le condizioni reali della città cercando di valorizzare e riorganizzare le risorse esistenti la maggior parte delle quali considerate spesso marginali, separate, sottoutilizzate. 

E’ partendo da questi assunti che con il PGT abbiamo cercato di elaborare l’immagine della Cernusco futura che volevamo e che si può così sintetizzare: 

• medesima importanza e dignità agli spazi, siano essi aperti o edificati; 
• al posto delle espansioni edilizie previste dal Piano Regolatore, e non ancora attuate, riduzione dei diritti edificatori pregressi dal 20 al 25% e delle previsioni di consumo di suolo libero con limitati interventi attraverso una pianificazione attuativa subordinata alla cessione al Comune di aree verdi, sia interne che esterne ai perimetri di comparto, da destinare a parco o al rafforzamento della naturalità. Nel caso in cui questi interventi prevedono l’uso di aree verdi libere, si dovranno reperire aree da cedere al Comune in una quantità pari a 4 mq per ogni mq di slp edificato; per gli interventi di riqualificazione urbanistica che non comportano invece il consumo di suolo libero, le aree verdi da reperire e cedere al Comune saranno pari a 2 mq per ogni mq di slp edificato; 
• per quanto concerne invece la capacità edificatoria non soggetta a piani attuativi, con il Piano delle Regole abbiamo ridefinito tutte le parti a bassa e media densità (per intenderci le vecchie B1 e B2) riducendo le parti con usi residenziali a media densità (ex B2) previsti nel Piano Regolatore di circa il 35% a vantaggio di quelle a bassa (ex B1) e diminuendo contestualmente per tutte queste parti la previgente capacità edificatoria del 10%. 
• sviluppo di interventi di edilizia residenziale sociale, da destinare all’affittanza, per rispondere alla domanda espressa da quella parte della popolazione non in grado di rivolgersi al libero mercato; si tratta di piccole aree di proprietà pubblica, ben inserite nel contesto urbano, finalizzate a soddisfare una domanda di qualità e non di quantità; 
• tutela del centro storico e delle cascine attraverso la definizione di 32 specifiche schede di progetto, identificate e dettagliate nel piano delle Regole, con l’obiettivo di favorire l’unitarietà degli interventi di conservazione e di adeguamento, evitare la frammentazione degli edifici, disciplinare il colore, la qualità urbana e le prescrizioni di decoro degli stessi; 
• valorizzazione delle aree agricole e dell’attività agricola, anche attraverso la messa a disposizione degli operatori del settore di aree di proprietà pubblica; attività alla quale viene riconosciuta la funzione di servizio e di interesse collettivo perché rappresenta un’eccezione nello scenario agricolo milanese con punte di eccellenza e consolidate esperienze di colture biologiche e dunque garanzia della qualità urbana di Cernusco; 
• ampliamento del PLIS della cave portando la sua superficie nel territorio di Cernusco da 750000 mq a 2250000 mq includendo l’intera porzione ovest e a nord del territorio libero di Cernusco tanto da formare, con le aree agricole poste ad est, una grande corona di spazi aperti e, in tal modo, ridimensionare e riorientare i futuri sviluppi edilizi 
• riconoscimento e tutela dell’asse monumentale del Naviglio della Martesana, perchè costituisce lo spazio verde infrastrutturato più importante dell’area urbana milanese e rappresenta una realtà consolidata e di riferimento non solo per i cernuschesi 
• nessun nuovo asse viabilistico di attraversamento della città, cancellando quello previsto nel PRG, riqualificazione degli assi viari esistenti con l’obiettivo di rendere più lenta e fluida la circolazione disincentivando il traffico passante; 
• continuità della rete ciclopedonale in grado di connettere i diversi ambiti della città, la zona industriale, le stazioni della MM2 e i comuni contermini; 

Detto questo cercherò adesso di illustrare quali sono invece gli scenari insediativi entro cui si muove il PGT rispetto a quelli del PRG.In questi anni le già significative previsioni insediative dell’originario Piano Regolatore, che erano pari a circa 700.000 mc di residenziale e 290.000 mq di non residenziale, sono state derogate frequentemente nell’attuazione delle sue previsioni: 

• da Piani Integrati di Intervento (PII) per complessivi 160000 mc , 
• da Piani di Zona di edilizia convenzionata per complessivi 81000 mc 
• dalle disposizioni di leggi regionali sul recupero abitativo dei sottotetti e sul contenimento del consumo energetico degli edifici, 
• dalle trasformazioni del tessuto edilizio esistente finalizzate non al recupero del patrimonio edilizio bensì all’incremento delle unità immobiliari; mi riferisco in particolare a quegli interventi di demolizione con ricostruzione o di ristrutturazione con ampliamento in zone a bassa densità, disciplinate però dal PRG come zone a media densità; si è ottenuto così che case isolate a uno o due piani, mono o bifamiliari, potessero essere trasformate in palazzine di due/tre piani più sottotetto, erodendo lo spazio privato di solito utilizzato a giardino. 

Con il PGT si è deciso che gli interventi edilizi ammessi dovessero essere solamente di completamento e riqualificazione urbanistica collocandoli all’interno della città consolidata. Dunque nessun “ambito di trasformazione” così come definito dalla L.R. 12/2005 che comportano una sostanziale espansione della città esistente e una ingente occupazione di nuovo suolo. 

Il nuovo carico insediativo del PGT, previsto per la durata temporale del Piano delle Regole e dei Servizi, ragionevolmente 10 anni, è costituito essenzialmente da interventi unitari subordinati alla redazione di Piani Attuativi. 

La somma di tali interventi è pari a: 

• 52.000 mq di superfici residenziali attraverso interventi di nuova realizzazione con consumo di nuovo suolo; 
• 7.000 mq di edilizia residenziale sociale in affitto disciplinati dal Piano dei Servizi con consumo di nuovo suolo; 
• 21.000 mq di superfici residenziali senza consumo di suolo e da attuarsi in ambiti già urbanizzati attraverso interventi di riqualificazione urbana; 
• 34.000 mq di superfici con uso terziario/produttivo attraverso interventi di nuova realizzazione con consumo di nuovo suolo; 
• 14.000 mq di superfici per attrezzature pubbliche e private di interesse generale non residenziali (scuole) con consumo di nuovo suolo; 

In sostanza il PGT fissa una quantità di interventi pari poco più di 1/3 rispetto a quelli fissati dal vecchio PRG per le funzioni residenziali stimata per un analogo arco temporale e con le medesime modalità cioè titoli edilizi subordinati a Piani Attuativi. In sostanza 80000 mq di slp ( 52.000 + 7.000 + 21.000) contro i 230.226 mq. 

L’insieme delle previsioni del Piano delle Regole e del Piano dei Servizi con consumo di suolo comporta per i prossimi 10 anni una quantità inferiore a quella non attuata dalle previsioni del Piano Regolatore di circa il 40%. In pratica 107.000 mq di slp (59.000 di residenziale + 48.000 non res.) contro 178.000 mq di slp (51.000 per usi residenziali e 127.702 non res) 

In ragione dei nuovi meccanismi per il reperimento di aree e servizi di uso pubblico connesso all’attuazione degli interventi di completamento (che ricordo essere di 4 mq per ogni mq di slp edificato) e di riqualificazione del tessuto edilizio esistente (che è invece di 2 mq per ogni mq di slp edificato) si avrà una cessione all’amministrazione comunale di aree per 400.000 mq. a mo’ di compensazione ecologica. Di queste una quantità pari a 280.000 mq viene reperita all’interno dei perimetri dei comparti individuati dal Piano delle Regole. 

Si tratta di una mitigazione ambientale che è pari a circa il 43% della sommatoria della superficie dei comparti coinvolti dalle trasformazioni. 

Gli altri 120.000 mq verranno reperiti invece all’esterno dei perimetri dei comparti come compensazioni ambientali. Questa nuova quantità di aree contribuirà ad incrementare ulteriormente il patrimonio verde del Comune. 

E con questi dati chiudo dicendo che non abbiamo certamente fatto la rivoluzione ma crediamo, con una vena di orgoglio, di essere riusciti a costruire il progetto urbanistico della città futura basandoci sul buon senso, sulla somma di operazioni in sé semplici e sulla volontà di non rincorrere, in un gioco perverso, l’ottenimento di risorse economiche attraverso l’utilizzo del territorio perché il suolo, il patrimonio edilizio e gli spazi aperti, in quanto risorse scarse e non riproducibili, non possono essere intesi come una semplice voce di bilancio guidata dal mercato.